Investir en viager : comment ça marche ? Le guide complet

Entre la vente en viager libre ou occupé, c’est la seconde formule qui est la plus fréquente. On estime que 80 % des transactions en viager sont des ventes avec des biens qui restent occupés par le vendeur. Comment se passe un viager occupé ? Comment vendre une maison en viager occupé ?

La vente se déroule en deux temps. Tout d’abord, il convient de fixer le montant du bouquet, c’est-à-dire le capital qui est versé initialement au vendeur. Vous pouvez lire à ce sujet notre article pour savoir « Quel est le montant du bouquet dans un viager ? ». Puis, on détermine le montant de la rente viagère.

• Le bouquet correspond à une fraction de la valeur vénale, avec un total qui varie généralement entre 20 et 40 %.

• La rente viagère correspond au reste de la valeur vénale (de 60 à 80 %). Pour calculer la rente, il faut en soustraire la valeur du droit d’usage d’habitation (DUH) s’il s’agit d’un viager occupé.

Pour savoir comment définir le prix d’un viager, de très nombreuses règles sont à respecter. Outre l’évaluation de la valeur vénale du bien, c’est également l’âge du vendeur, son espérance de vie ainsi qu’un coefficient diviseur en fonction de son risque de mortalité qu’il faut ensuite appliquer. Les formules de calcul n’ont rien de complexe mais il est important de bien poser tous les éléments pour aboutir à un prix cohérent tant pour l’acquéreur que le vendeur.

Avec le viager (occupé comme libre), il est important de trancher sur plusieurs questions : qui paie les travaux dans un viager occupé ? Qui paie les taxes ? Qui s’occupe des frais d’entretien ? En complément du contrat de vente, il faut prévoir une réponse à toutes ces questions et effectuer une répartition des rôles. Cette dernière est laissée relativement libre par la loi. Toutefois, il existe des habitudes selon que le viager soit occupé ou non, avec un simple usufruit ou un droit d’usage et d’occupation.

Pour un acheteur, le viager possède un atout : la possibilité de développer son patrimoine et d’investir sans avoir recours au crédit bancaire. En effet, il est possible d’utiliser un apport personnel pour financer le bouquet puis de verser chaque mois la rente, le tout sans emprunter. Pour les personnes qui ont déjà un taux d’endettement élevé et/ou qui souhaitent préserver leur capacité d’emprunt, le viager est une solution.

Il peut également s’agir d’un investissement intéressant pour accéder à un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur vénale réelle. Le viager est conditionné directement au décès du vendeur. Si celui-ci intervient avant la date supposée selon l’espérance de vie, alors l’achat sera plus rentable que s’il avait été réalisé avec une vente immobilière classique.

Pourquoi les gens vendent-ils en viager ? Si les avantages du côté de l’acquéreur sont nombreux, il en existe également du côté du vendeur. C’est ce qui justifie que de nombreuses personnes choisissent ce type de transaction pour vendre. Tout d’abord, le viager permet de transformer un patrimoine immobilier en capital puis en rente, idéal pour disposer d’un complément de retraite. Le viager permet de rendre liquide un bien, sans avoir l’obligation de le quitter. Il s’agit là d’une particularité propre au viager qui attire de nombreuses personnes ayant besoin d’argent et qui ne souhaitent pas déménager !

Plusieurs inconvénients sont à noter pour investir en viager. Quels sont les pièges du viager ? Tout d’abord, il faut prendre le temps de bien déterminer le montant du bouquet puis de la rente viagère afin que l’achat soit juste pour chacun. Trouver le bon bien immobilier à acheter en viager peut alors tourner au casse-tête pour avoir à la fois une maison ou un appartement qui vous convient, le tout avec un montant de bouquet et de rente viagère adaptés.

Autre problème, la vente en viager présente un risque car elle repose sur un pari. C’est en effet avec la date de décès du vendeur que l’on sait quand s’arrête le paiement d’un viager. Il s’agit donc par nature d’un achat intégrant une certaine imprévisibilité, qui peut entraîner un paiement allongé des rentes viagères, diminuant la rentabilité globale de l’investissement.

Quels sont les frais pour une vente en viager ? Comme pour un achat immobilier classique, des frais de notaire – plus précisément des frais d’actes – seront exigés. Si la pleine propriété ne sera acquise qu’au terme du contrat, aucune démarche particulière n’est alors à effectuer. Il n’y a pas de frais supplémentaires à verser au décès du vendeur.

En matière de gestion d’impôts et de fiscalité, est-ce que investir en viager est imposable ? Oui, mais tout dépend du type de viager. Pendant l’exécution du contrat, un viager occupé ne nécessitera par exemple qu’une déclaration de la valeur du bouquet équivalent à la nue-propriété. En l’absence de loyers perçus, ces derniers ne peuvent pas venir s’ajouter aux revenus déclarés. À l’inverse, dans le cas d’un viager libre mis en location, alors les revenus devront être déclarés et viendront grossir votre impôt…

Alors, en conclusion, est-ce intéressant d’investir en viager ? Selon le type de bien ciblé, la bonne répartition entre bouquet et rente puis la durée du contrat, un achat en viager peut s’avérer très intéressant. Selon les différentes études et baromètres propres au viager, il apparaît que la rentabilité est souvent meilleure que pour un investissement locatif classique. La rentabilité annuelle peut atteindre de 6 à 8 %.